09Aug

Mietpreisbremse in Frankreich führt Immobilienbranche in die Krise

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Was bei einer schlecht ausgeführten Mietpreisbremse passieren kann, sehen wir momentan in unserem Nachbarland Frankreich. Hier steckt die Immobilienbranche seit der Einführung einer Mietendeckelung in der Krise. Auch in Deutschland soll nächstes Jahr eine Mietpreisbremse in Kraft treten. Ob Deutschland nun ein ähnliches Schicksal droht, bleibt abzuwarten.

Francois Hollande hat Deutschland gezeigt, wie es nicht geht. Er wollte durch die Einführung einer Mietpreisbremse das Wohnen für die Franzosen günstiger machen. Dies führte jedoch dazu, dass der Abwärtstrend auf dem französischen → Immobilienmarkt noch beschleunigt wurde. Der Wohnungsneubau ist inzwischen auf dem niedrigsten Stand seit mehr als 15 Jahren angekommen. Dadurch hat er seinem eigen gesteckten Ziel, das Wirtschaftswachstum Frankreichs dieses Jahr um einen Prozent zu steigern, selbst ein Bein gestellt.

Der internationale Währungsfonds (IWF) hat deshalb die Wachstumsprognose für unser Nachbarland von ein auf 0,7 Prozent herabgesetzt. Zum Vergleich: Der IWF rechnet für Deutschland mit einem Wachstum von 1,9 Prozent. Für Großbritannien wird sogar von einem Wachstum von 3,2 Prozent ausgegangen. Selbst das schon seit Jahren krisengeschüttelte Spanien weist mit einem errechneten Wachstum von 1,2 Prozent einen höheren Wert als Frankreich auf.

Experten machen für die Krise ganz klar das in Frankreich seit diesem Jahr gültige Gesetz aus. So kommentierte der Analyst der Großbank BNP Paribas in Paris, Dominique Barbet, die momentane Immobilienkrise: „Das Baugewerbe befindet sich im absoluten Kollaps.“ Schon letztes Jahr sorgte die stetige Rücknahme des Wohnungsneubaus dazu, dass das französische Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,4 Prozent gefallen ist.

Auch im ersten Quartal diesen Jahres ist das Wachstum durch die Neubaukrise um 33 Prozent eingebrochen. Dadurch fielen die Ausgaben in diesem Segment auf ein Allzeittief. Laut der französischen Großbank Crédit Agricole sanken in diesem Zeitraum ebenso die Verkäufe neuer Häuser im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um fünf Prozent. Im Jahre 2007 seien die Verkäufe noch um ein Drittel höher ausgefallen als momentan.

Die derzeitige Krise unserer Nachbarn hängt auch mit der Tatsache zusammen, dass die Immobilienpreise im Großraum Paris sich momentan auf hohem Niveau bewegen, während die Arbeitslosenzahlen in Frankreich auf ein Rekordniveau klettern. Dies spüre man deutlich an den zurückgehenden Verkäufen von Elektrogeräten und eben auch Baumaterialien.

Dabei sollte durch das Gesetz vor allem das Wohnen billiger und Hauskäufer besser geschützt werden. Das Gesetz sieht vor, dass Verkäufer mehr Unterlagen an die Käufer aushändigen müssen, was dazu führte, dass die Dauer eines Hausverkaufs sich verlängerte und letztendlich zu einem Rückgang bei den Verkäufen führte.

Diese neuen Regelungen stießen bei französischen Branchenexperten auf Kritik. So sagte Pierre-Andre de Chalendar, Chef des Baukonzerns Saint-Gobain: „Es scheint, als würde alles getan, um Investitionen in den Wohnungsneubau zu hemmen.“ Daher sieht er akuten Handlungsbedarf „Die aktuellen Daten sind besorgniserregend und werden verheerend sein, wenn nichts unternommen wird. Die Kunden aus der Bauwirtschaft schlagen Alarm.“

Derzeit werden die Vorschriften zwar überarbeitet, doch die Krise ist bereits in vollem Gange. Alain Dinin, Chef des Wohnungsgesellschaft Nexity, meinte deshalb: „Eine Unzahl komplexer Regulierungen wurde eingeführt und, noch wichtiger, die Stimmung unter den Käufern hat gelitten. All diese Faktoren zusammen bremsen die bereits historisch niedrige Rate von Neubauten, die auf den Markt kommen, weiter.“

Da seit zwei Jahren die französische Wirtschaft kaum gewachsen ist, sind nun die Politiker in unserem Nachbarland gefordert. Nach Ansicht von Analysten könnte gerade der Bausektor hilfreich sein, um die Wirtschaft wieder aus der Krise zu führen. Für diese Branche spricht, dass sie sich leicht vorantreiben lässt. Vor allem hilft sie durch die Einstellung gering qualifizierter Arbeitnehmer und der Förderung privater Investoren der breiten Wirtschaft des Landes.

Ludovic Subran, Chefökonom des Kreditversicherers Euler Hermes in Paris, ist deshalb überzeugt: „Eine Erholung in der Bauwirtschaft würde dem Aufschwung helfen, aber das wird ohne Initiativen der Regierung nicht passieren.“ Der Immobilienmarkt ist, „ein Sektor, bei dem die Auswirkungen auf das Wachstum und die Beschäftigung sofort spürbar werden.“

Auch der Chef des Baustoffkonzerns Lafarge Bruno Lafont plädiert: „Für Frankreich ist es wichtig, den Menschen die Unsicherheit zu nehmen, jedem die Unsicherheit zu nehmen, der investieren will.“ Darum fordere er einfachere Regeln, geringere Bauausgaben und vor allem, dass Anreize für institutionelle Investoren geschaffen werden müssen, damit diese mehr in den Immobilienmarkt investieren.

Die Ministerin für Wohnbau, Sylvia Pinel, die erst seit April dieses Amt innehat, reagierte bereits und hat einige Regelungen abgeschafft, um die Baukosten zu verringern. Doch ob das jedoch reicht, um Investoren wieder zu mehr Bautätigkeit anzuspornen, davon ist nicht auszugehen.

Auch die SPD, allen voran Heiko Maas, will hierzulande eine Mietpreisbremse einführen. Diese soll in Wohngebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt greifen und so die dortigen Mieten deckeln. Der hierzu seit März vorliegende Gesetzesentwurf sollte eigentlich noch vor der Sommerpause im Bundestag diskutiert werden. Viele Politiker und Branchenexperten fanden den vorhanden Gesetzesentwurf jedoch für nicht ausreichend, so dass es erheblichen Widerstand gerade aus den Reihen der CDU gab. Die meisten befürchten, dass eine schlecht ausgeführte Mietpreisbremse hierzulande ebenso zu einem Hindernis für den Wohnungsneubau werden kann, wie dies in Frankreich der Fall war.

Auf die Ankündigung der bevorstehenden Mietpreisbremse teilte jedes fünfte Mitgliedunternehmen des Bundesverbandes Freier- Immobilien und Wohnungsunternehmen mit, dass sie ihre Aktivitäten zurückfahren werden. Da diese Unternehmen immerhin die Hälfte des deutschen Wohnungsneubaus stellen, änderte Heiko Maas seinen bis dahin geplanten Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse ab und schloss diese für Neubauten aus. Ob sich die Investoren jedoch damit zufrieden geben werden, daran bestehen starke Zweifel.

Alternativ könne die Politik auch den Wohnungsneubau fördern. Dies würde zwangsläufig zu fallenden Mieten führen. Eine Mietpreisbremse hingegen, die -wie wir am Beispiel Frankreich gesehen haben – den Wohnungsneubau stoppt, könne dagegen deutlich mehr Schaden anrichten als permanent steigenden Mieten in Ballungszentren.

© Ott Investment AG, 08/2014, „Mietpreisbremse in Frankreich führt Immobilienbranche in die Krise

 

Über Rainer Ott

Rainer Ott ist Vorstand der Ott Investment AG in Schlüsselfeld. Als Fachbuchautor ("Mit Immobilien mehr verdienen") machte er sich in den vergangenen Jahren einen Namen. Viele Interviews für namhafte Zeitschriften folgten. Weitere Infos finden Sie hier Rainer Ott
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