Immobilienaktien
Im Ausland sind Unternehmen sowie Grund und Boden viel stärker an der Börse präsent als in Deutschland. Das ändert sich derzeit: Immer mehr Unternehmen wählen den Weg zur Börse, und auch in der Immobilienwirtschaft sorgt diese Form der Finanzmittelbeschaffung für Furore.
Immobilienaktien
Viele sehen im Kauf von Immobilienaktien eine Alternative vor allem zu geschlossenen Immobilienfonds. Dabei handelt es sich um eine Kapitalanlage in Immobilienwerte, ohne jedoch selbst Immobilien direkt zu erwerben zu müssen. Der generelle Vorteil von Immobilienaktien gegenüber geschlossenen Immobilienfonds ist ihre Fungibilität, will heißen: Immobilienaktien kann man jederzeit zum Marktwert verkaufen. In diesem Argument sehen viele Experten den Vorteil dieser Anlageform.
Bei offenen Immobilienfonds kann man seine Fondsanteile zwar auch veräußern, aber durch die Rücknahmegarantien müssen die Gesellschaften offener Fonds hohe Liquiditätsreserven bereitstellen – Kapital, das nur bedingt aktiv arbeiten kann.
Ein weiterer Vorteil von Immobilienaktien liegt darin, daß bei dieser Anlageform der Rentabilität der Immobilie ein höherer Stellenwert eingeräumt wird als den steuerlichen Aspekten, gleichwohl Kursgewinne unter Einhaltung der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei sind, bei Immobilienbesitz hat sich die Spekulationsfrist auf zehn Jahre erhöht. Und zu guter Letzt ist die Aktiengesellschaft eine transparente Unternehmensform, da sie durch die Börsennotierung bewertet wird, was hingegen bei Fondsgesellschaften nicht der Fall ist.
Die Bewertung einer Immobilienaktie ist ein schwieriges Unterfangen für Anleger, denn es fehlen bei den Immobilienaktien noch die richtigen Vergleichswerte. Generell muß man bei Immo-Aktien dieselben Maßstäbe anlegen wie bei jeder Aktienanlage. Zunächst ist das Unternehmen genau unter die Lupe zu nehmen, an dem bzw. an dessen Geschäfte man sich beteiligen möchte. Die Immobilien-Akiengesellschaft sollte aktiv und einhundertprozentig im Immobiliengeschäft tätig sein. Ziel der Immobilien-AG ist, ein erfolgreiches und deshalb sehr aktives Sachwertgeschäft zu tätigen, wie z.B. aktive Immobilienförderung, sei es im Bestand, im Neubau oder in der Urbanisierung.
Der Marktwert, also die stets aktuelle Börsenbewertung der Aktien, sollte im Verhältnis zu den Netto-Vermögenswerten der Aktiengesellschaft stehen. Überbewertungen an der Börse sind immer dann gefährlich, wenn sie eine fatale Übertreibung des Unternehmenswertes darstellen. Bei massiven Kursanstiegen ist das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) der Aktie genau im Auge zu behalten. Natürlich gibt es an der Börse extreme Kurs-Gewinn-Verhältnisse, wie z.B. am Neuen Markt, doch man muß bedenken, daß die Immobilien-AG´s sich in einem klassischen Marktsegment bewegen. Hohe Immobilienbestände sind nicht in der Weise dynamisch wie Software- oder Internetwerte, weshalb bei Immobilienaktien die Phantasie des Investors zwar berechtigt, aber begrenzt ist.
Eine unter den Netto-Vermögenswerten rangierende Börsenbewertung gibt den Kursen einerseits einen gewissen Spielraum, andererseits könnte dies auch ein schlechtes Vorzeichen sein. Die Höhe der Fremdfinanzierung sowie das Eigenkapital der Aktiengesellschaft symbolisieren generell die Sicherheitsstruktur einer Aktiengesellschaft und sollten deshalb in die Bewertung zwingend einbezogen werden.
Die Frage ist, ob die Manager der Immobilien-AG´s die Immobilienstrukturen gewinnbringend zu nutzen wissen und eine für Aktienwerte höhere Dynamik in ihren gemanagten Immobiliensegmenten auslösen können. Das wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Um das Vermögen zu streuen, sind Beteiligungen sicherlich interessant und finden ihr Publikum. So wie offene Fonds mehr für Kleinanleger interessant sind, so sind geschlossene Immobilienfonds mit großen Beteiligungssummen eher für Spitzenverdiener interessant, die zu ihrem bereits vorhandenen Immobilienbesitz nicht in komplette Immobilien, sondern in Anteilen investieren wollen. Zudem nehmen die Fondsmanager dem Anleger Arbeit ab.
Immobilienaktien haben bisher ein Schattendasein geführt. Grundsätzlich verfolgt das Prinzip der Beteiligung die Partizipation kleiner Stückelungen an großen Investitionsvolumen. Nach dem Motto: „Was der einzelne nicht finanzieren kann oder will, das kann die Gemeinschaft.“ Die aus den großen Investitionen resultierenden Vorteile stehen dabei jedem Teilnehmer, entsprechend seiner Beteiligung zur Verfügung. Andererseits hat man bei einer Beteiligung zwar ein Stimmrecht, aber logischerweise nicht die alleinige Entscheidungsgewalt, was, wenn Profis am Werk sind, ein Vorteil ist.
Eines gilt für alle Geschäfte:
Ein Restrisiko ist bei keiner Vermögensanlage auszuschließen, allerdings kann und muß der Anleger jedes Angebot intensiv prüfen.
Auf diese Weise können Sie Risiken von vorne herein ausschließen bzw. minimieren.
Und:
Eine Immobilie als Kapitalanlage muß auch ohne Steuervorteile bzw. Zulagen rentabel und finanzierbar sein.
(c) Rainer Ott, Buchautor.
Zukunftschancen: Im Ausland sind Unternehmen sowie Grund und Boden viel stärker an der Börse präsent als in Deutschland. Das ändert sich derzeit: Immer mehr Unternehmen wählen den Weg zur Börse
